そもそも「不動産投資」の魅力とは？
誰しも歳を取れば、今と同じように働くことが難しくなります。
副業が解禁されて、自分には何ができるのかと考えた時に、誰しもが「株式投資」と同じ発想で「不動産投資」を思い浮かべるのではないでしょうか。
例えば、同じ自己資金1000万円を使うとして、ラーメン屋やレストランなどを経営するにしても、自身が店舗に立たない場合でも、その経営について丸投げすることは難しいでしょう。
つまり、「お金」という要因に加えて「自身の時間」もある程度は営業に消費しなければ、利益を生み出せないという特徴があります。
一方で、不動産や株式などの「投資」では、「経営」に比べて自身の時間を消費しないで済むために、今の仕事を続けながらも継続できることが考えられます。
さらに言えば、それこそ現職を辞めたとしても、収入源が残されているので、すぐに生活費で困ることもないというのは魅力となるでしょう。
「不動産投資」も利益は売上と経費の差
副業としても魅力がある「不動産投資」ですが、それでも利益は売上と経費の差であることに変わりません。
つまり、月額30万円稼ぐなら、売上が50万円、その経費が20万円という具合い、稼ぎたい金額分だけの差額が必須です。
何をそんな当たり前をと思うかもしれませんが、例えば不動産物件を現金で一括買いした人と、フルローンで購入した場合では、購入における利息分だけ儲けが違ってきます。
つまり、返済しながらというケースでは、単純にそれだけ経費も嵩むので、儲けられる金額が少なくなると言うことです。
また、入居者が見つからない期間は家賃収入が入らないので、取得する物件周辺の住居環境なども自ずと重要になります。
あと大きなポイントは、築年数による物件価格の低下やそれに伴う家賃収入減でしょう。
例えば、所有する物件がワンルームマンションだった場合、キッチンやバストイレなどの水回り一式が必須であるのは当然ですが、ファミリー向けの物件と比較した場合にオーナーによる修繕費負担の率が高めになってしまいます。
つまり、家賃10万円のワンルームを貸し出す際に水回り部分の部分の修繕工事と、家賃20万円のファミリー向けマンションとを比較した場合、修繕工事が発生する確率に差は無いかも知れませんが、家賃額に対する工事費の割合は異なります。
倍の家賃だとしても、修繕費が倍になるとは限らないからです。
さらに、ワンルームマンションが近隣の大学生など向けである場合、その多くは最長でも４年で終了する可能性が高く、その度に築年数が加算された物件として評価されてしまう点も注意したいポイントでしょう。
フルローンで物件を手に入れる場合、新築での家賃額をMAXとし、その後５年後10年後と月日が経過し、ローンが返済される35年後にどれだけの修繕費と売却益が見込めるのかで、トータルでの損益が確認できます。
不動産コンサルタント業の面々
最近、YouTube に挙がっている不動産投資系の動画を眺めていると、「ワンルームマンション投資は難しい」という立場で話を進める方と「持ち出しが続いても資産化に有効だ」と説明する二極化した意見を見掛けます。
結論的には彼らも同じことを想定し、同じような判断をしていて、でも「結論」だけを見ると真逆なことを話しているように感じるので戸惑います。
こみちの個人的な見解では、利益を得るには売上が不可欠ですし、そのために掛かる経費は少ないほど好都合です。
しかしながら、不動産物件であれば、空部屋になってしまう期間や思わぬ故障などで修繕工事がオーナー持ち出しで始まることも避けられません。
事前にそんなリスクを最小限に見積もれば、当然ですが想定される利益は試算通り減ることがありません。
一方で、想定以上に予想外のことが起これば、コストは膨らみますし、近隣に優良物件が新たに建てられれば、家賃額を下げなければ入居者を集めることも難しくなるでしょう。
つまり、突発的なトラブルにどこまでマージンを確保するのか、今後の変化する近隣の住居事情をどう想定するのかが異なれば、当然ですが「優良物件」の定義も異なります。
例えば、年率3％の比較的低い場合でも、都心部の人気地域であれば、十分に利益が見込めると判断できるでしょう。
一方で、利便性や近隣の物件に空部屋が目立つ地域であるなら、初年度の年率が8％以上でも、築年数が進めばその後賃料を下げることも予測できます。
その意味では年率だけで判断できないのは当然ですし、売却のチャンスでタイミングを見誤れば、確かに資産ですが手放すことができなかったことに変わりません。
さらに調べると、プロの方々は物件そのものだけでなく、その土地柄も重視されていて、同じ都心部でも大きな駅から徒歩何分以内なら中古物件でもオススメできるなど、マンション投資でポイントになるのは入居者をいかに途切らせずに住んでもらえるのかを意識されているようです。
確かに新築で入居した人が退去し、すぐに希望者が現れるためには、その地域で暮らすことを求めていなければ話は始まりません。
ワンルームマンション投資で扱う物件は、複数名で使うファミリー向けではありませんから、どのようなニーズがその地域にあるのかによっても、潜在的に価値が変化するでしょう。
「ワンルームマンション投資」の全てが絶対に儲からないのではなく、儲ける可能性が高い物件にどう出会うべきかが問われていて、言い換えればそれだけ優良な物件なら、新規のお客様に販売する前に、これまで付き合いのある人に勧めたり、営業マン自らが自腹購入しても不思議はありません。
偶然にも何らかの理由で買い手が決まらずに、自身のところに紹介物件として提示されたのなら、確かに優良物件として資産化もでき、しっかりと収益化できるのでしょう。
結局のところ、儲ける物件なら儲けるし、儲からない物件では儲けられないということでしょう。
不動産投資を始めるなら、所有している期間、どう入居者を途切らせずに住んでもらえるのかを近隣の物件から判断してみる必要があります。
長期ローンを組んでしまうと、その期間、新たにローンが組みづらいなど、場合によってはマイホームを建てる時にも引っ掛かるかもしれません。
YouTube でもワンルームマンション投資が難しいと伝える内容が多く、その中から利益が出そうな物件を紹介してもらうことがポイントでしょう。
ここまでの考察から
確かに物件ごとの設備や内外装の質が、入居決定の大きな要因となっているのでしょう。
さらに、立地場所や間取りは利便性や使用用途に関わり、例えば「ワンルームマンション」であれば、どんな人がどんな目的で借りるのかも想定できます。
つまり、一般的には人気地域ではなくても、管理会社が地域での繋がりを持っていて、例えば近隣の工場や企業向けの独身向け住居を手配しているような営業にも積極的であるなど、小規模な不動産会社では手が回り難い部分まで補うサポート体制をどう構築されているのかでしょう。
同じサブリースだとしても、ニーズのない地域では入居者が現れる可能性も低く、どうしても想定される家賃も下げざるを得ません。
しかし、通常10万円を９万５千円にしたからと言って、それだけで入居者が埋まるというものではないでしょう。
つまり、不動産投資をしている側にとっては家賃減額と空き物件にしないことが獲得の生命線なので、安くする方法で解決するのは、最後の手段です。
個人少人数で不動産投資を始める場合と比べ、ある程度の規模を持つ不動産会社で、しかも近隣の工場や企業の独身向け住居を紹介している営業にも強いなど、空部屋を埋めるために人脈を持っているなどの地道さが表には出ませんが重要になってくるのでしょう。
現段階での結論としては、当たり前ですが「丸投げ」では利益になりません。
つまり、最後の数％をどう対策しているかで決まるので、例えばフルローンでの投資は金利分利益を失いますし、サブリースなら転売時期が自由にならないこともあるでしょう。
年率が低くても利益獲得できる物件がある一方で、ある程度の年率がないと普通は利益が出せないという判断もできます。
どんなに熱弁し知識で補おうとしても、入居者を獲得する上では駅から徒歩５分と10分、それ以上では想定される運用も違うはずです。
その意味では、資金的に余裕があって、優良物件を一括買いし、適切なタイミングで売却できるような方法が見込めないと手を出すべきではないのでしょう。
なぜなら35年間、ローンを払い続けて獲得した土地や建物に借り手が見つからなければ家賃収入は見込めません。
固定資産税や維持管理費だけが続くことになりそうです。
そう考えると、ポンと土地勘の薄い地名だけで物件を決めるのは厳しい結果になるでしょうし、世間的に「ワンルームマンション投資」が難しくなっているという噂も、そんな所から来ているのかもしれません。
簡単でも調べてみると、何となく事情が分かってきます。
それこそ、不動産投資に興味があるなら、国家資格である「宅建士」の資格取得を目指してみるくらいの熱量が必要なのでしょう。